不动产登记中的审查标准 通讯

不动产登记中审查标准

一般认为，形式审查是指登记机构仅对申请人提交的材料是否齐备、合法等进行审查，而对登记申请背后的实体法律关系不加以审查，其不及于不动产物权变动的原因关系。而实质审查是指登记机构不仅要对登记申请的材料是否齐备、合法进行审查，还要审查其是否与实体法律关系一致，其及于不动产物权变动的原因关系。

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那么在不动产登记中，登记机构究竟是形式审查，还是实质审查呢?更进一步说，我国物权法第十二条规定的关于登记机构应当履行的职责当作何解释呢?目前有两种代表性的观点，一是实质审查，此为多数说。二是形式审查为主，实质审查为辅。

1、实质审查不可取。

自理论层面来看，登记审查具有法律程序属性，根据建设部《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序进行，登记机构是被动的面临申请人提交的各种证据材料所表征出来的法律事实，但这并非交易事实本身。登记机构很难全程监控申请人的交易过程，其审查是一个被动的针对申请人提供的各种证据材料并发挥主观能动性处理登记的过程。而由于登记机构的工作人员是一个普通的社会人，由于人的理性的非至上性，登记审查也有与客观真实不一致的地方。不动产登记既有实体的一面，也有程序的一面，我们不能只重实体，追求客观结果的真实性，而忽略程序性。

现代宪政的基本结构是立法、司法与行政的分野，它们各司其职，互为牵制。司法作为正义的最后一道防线，要求法官对案件必须进行实质审查，而且从法院审判制度的设置和法院人员的配备来看，只有法院才有权利、有能力、有条件、有时间对于不动产登记是否与真实法律关系一致、是否具备实体法的权利变动原因进行审查，这就是“裁判审查”。而行政机关既无审查的资格，又无审查的能力，因此，要求登记机构承担实质审查之责，实质上是使登记机构越俎代庖介入司法机关的事务。

从比较法的视角，大多数发达资本主义国家采用的是替代审查，比如公证的介入。我国目前的现状是，并未实行登记准入资格考试，审查人员大多为聘用制的社会人员，并未经过专业的法律培训，依靠他们发现登记背后实体法律关系的瑕疵也强人所难，当前社会大众对登记机构工作效率要求较高，这也不允许登记机构作长时间的审查，同时，实质审查影响交易速度，增大登记成本，不符合经济效率原则，登记机构也不堪其累。

2、实质审查与公*力无关。

目前，学术界有这样一种代表性观点，实行实质审查是登记具有公*力的必要前提。这个观点也值得商榷，公*力是一种立法的政策选择，与物权变动模式或者审查模式并无关系。

首先，公*力适用的领域一定是登记存有错误，这也是不动产善意取得的一个前提。如果登记本身就是正确的，不存在登记公*力的说法，而从登记的常态来看，登记大多是正确的，不存在公*力机制的介入。因此，实质审查有助于登记的正确性，而与登记公*力无关。其次，公*力完全是为了交易安全而须立法赋予的结果。通说认为，登记对抗主义国家采取形式审查主义，登记无公*力;而登记要件主义国家实行实质审查主义，登记有公*力。但也有很多学者认为登记公*力是与不动产物权变动模式无关的问题。登记是作为物权变动成立要件还是对抗要件，完全是立法政策选择的结果，与公信原则不能直接相提并论，它们之间在理论上属于不同层次的个别问题。

3、登记机构是一种要件审查、混合审查登记审查其实具有要件化、程序化属性。

办某一类登记业务，对登记机构工作人员来说，他关心的是依法应收哪些要件，走完哪些程序，至于这个要件的真伪，即对此要件的真实性须要审查到哪种程度，应视不同情况而论，以房屋登记为例，对印章、身份证的审查，做到一个合理理性人的审查标准即可，对房屋权属证书真伪的审查，由于权属证书由登记机关颁发，登记机关应对其负责。因此，不存在以形式审查为主，实质审查为辅的说法。总体上说，登记机构的审查是一种要件审查、混合审查，对要件真伪性深度的把握应视不同的要件而定，因此，审查方式须个案分析。

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