房屋被法院查封的，房屋买卖合同有效吗？

现实生活中，转让法院已查封房屋的现象时有发生。因转让方原有的债务等纠纷未能妥善处理，房屋产权变更登记无法办理，一波未平一波又起。那么，房屋被法院查封的，房屋买卖合同有效吗？

网友咨询：房屋被法院查封的，房屋买卖合同有效吗？

【资料图】

北京圣运律师事务所郭建炜律师解答：

买卖被查封房屋，不影响合同效力的认定。如果双方签订的《房屋买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，《房屋买卖合同》就合法有效。即使出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同依然有效。

但是，存在的问题是，在房屋被依法查封的情况下，购房者无法办理过户手续。因为根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

由此可见，房屋作为不动产，应当以登记作为物权变动的生效要件。屋合同签订后已被法院查封，在查封期间无法办理过户手续，只有在该房屋解除查封之后再要求卖方履行过户义务。

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郭建炜律师解析：

现在司法实务中的主流观点认为，行政机关对案涉房屋所有权转移进行的限制，仅与合同履行行为有关，并不因此影响房地产转让合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，为管理性规定，不属于《合同法解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定。

虽然当事人就已被查封的房产签订的买卖合同有效，但是买受人并不能请求出卖人强制履行过户义务。我国《物权法》明确了不动产物权变动以登记生效为原则，因此如无法办理产权登记则买受人权利无法从根本上得到保障。

转移、变卖已被人民法院查封的财产，将可能被人民法院处以罚款、拘留，甚至追究刑事责任。