商品房认购协议的性质是什么，具有什么法律效力？

在房地产市场宏观调控的背景下，各地房管部门均严令禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，进行变相的商品房预售。但实践中，开发商为了加快资金回笼，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，与买受人签订认购书、意向书、定购协议等预约合同的情形仍然非常普遍。那么，商品房认购协议的性质是什么，具有什么法律效力？

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商品房认购协议的性质是什么，具有什么法律效力？

北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所高兵律师解答：

商品房认购协议又被称为商品房订购协议，商品房预定协议、商品房认购意向书等，是开发商为了回笼资金，将部分商品房销售出去或者在事实、法律上存在当时不能克服的销售障碍时，在与预购人订立正式买卖合同之前，先与购房人签订商品房认购协议。商品房认购协议是购房人在与开发商签订正式商品房买卖合同之前的购房意向确认协议。

商品房认购协议法律性质上属于预约合同，又是定金合同，如果一方因自身原因解除预约的，适用定金罚则；若因不可归责于双方的原因解除合同的，则双方均不承担违约责任。

所以说，商品房预售时，房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同，商品房认购协议不同于商品房预售合同，不能当然的适用预售合同的相关法律规定，但二者之间可以存在转化，需具备以下两个条件：

1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容，包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;

2、出卖人已经按照约定收受房款的。

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高兵律师解析：

一般情况下人民法院认为认购协议及类似文书为预约合同，其目的在于对未来签订商品房买卖合同进行约定。在预约合同的定性下，认购人并不能直接要求卖方交付房屋。

也就是说，所以说，如果开发商和购房者仅签订认购协议，这一协议仅能约束双方当事人继续签订正式的商品房买卖合同，开发商不能直接以此要求购房者付款，购房者也不能要求开发商交房。

但需要注意的是，通常商品房认购协议仅对买卖双方基本信息、房屋情况、认购价款等内容进行约定，但有部分认购协议对商品房买卖所需的全部内容进行了详细约定，包括房屋交付条件、交付时间、办理不动产权证的时间等。在此情况下，商品房认购协议存在被直接认定为商品房买卖合同的可能。